深圳在不到30年的時間里，經(jīng)歷了若干次大移民、大起伏、大轉折和大發(fā)展，由一個邊陲小鎮(zhèn)逐漸成為社會經(jīng)濟繁榮、具有較強綜合實力的現(xiàn)代化特大城市，實現(xiàn)了城市建設的巨大飛躍。深圳作為快速城市化的典范，其城市發(fā)展具有獨特性，當前深圳既處于經(jīng)濟快速發(fā)展期，同時也處于城市問題的高發(fā)期。有人說，深圳用10年時間建成了一座嶄新的城市，又用5年時間將其建成一個難以改造的舊城。這個說法雖則偏激，卻在某種程度上反映了目前深圳在城市更新中面臨的任務之艱巨。

　　1 深圳城市發(fā)展的趨勢與選擇

　　1.1外部面臨新的機遇與挑戰(zhàn)

　　隨著全國改革開放的全面深化，經(jīng)濟特區(qū)的政策優(yōu)勢逐漸普惠化。深圳應如何鞏固和進一步拓展新的發(fā)展優(yōu)勢面臨新的挑戰(zhàn)。從國家區(qū)域發(fā)展布局戰(zhàn)略來看，繼珠三角、長三角、環(huán)渤海地區(qū)三大增長極相繼誕生后，成渝經(jīng)濟區(qū)、長株潭城市群、武漢城市圈、北部灣經(jīng)濟區(qū)等多個經(jīng)濟區(qū)正迅速崛起，區(qū)域間、城市間的競爭愈演愈烈，嚴峻的外部環(huán)境也迫使深圳應盡快提高自身的綜合實力，加強與香港之間合作互補關系，發(fā)揮更大的輻射和帶動功能。

　　去年底，國家出臺了《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008-2020）》（下文簡稱《綱要》），明確提出深圳作為 “國家綜合配套改革試驗區(qū)”、“全國經(jīng)濟中心城市”、“國家創(chuàng)新型城市”、“中國特色社會主義示范市”和“國際化城市”的戰(zhàn)略定位，這既是對深圳以往城市建設的充分肯定，也對未來城市發(fā)展提出了更高的要求和期望。深圳的城市發(fā)展面臨新的機遇和挑戰(zhàn)。

　　1.2城市發(fā)展模式亟待轉型

　　在快速城市化和工業(yè)化背景下，深圳早期粗放式的發(fā)展模式引發(fā)了一系列的城市問題：經(jīng)濟的快速增長，但產(chǎn)業(yè)結構層次依然較低；城市功能不盡完善，特區(qū)內外二元結構明顯；人口總量過大，以低素質人口為主的外來人口帶來了一系列的住房、治安、就業(yè)等問題；同時，土地和空間、資源、環(huán)境都極為有限，不斷增長的發(fā)展?jié)撃芎托枨笈c資源有限供給不足的矛盾日益突出，使我們清醒認識到：以粗放外延式土地換取資本和發(fā)展的模式已難以為繼，深圳要實現(xiàn)新的發(fā)展跨越，必須改變以 “成本洼地”、生產(chǎn)要素的不斷大量投入為基礎的發(fā)展，轉向以“戰(zhàn)略性資源集中”，整合現(xiàn)有資源，提高利用效率為基礎的發(fā)展模式。這不僅是深圳經(jīng)濟增長方式的轉變，同時也是發(fā)展觀與資源觀的轉變，如何在基礎性資源緊約束的條件下實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展是城市轉型的核心問題。

　　1.3城市更新是解決城市問題實現(xiàn)城市發(fā)展目標的重要途徑

　　城市更新，通過對城市空間資源的整合，實現(xiàn)城市土地的二次開發(fā)，達到產(chǎn)業(yè)結構調整優(yōu)化，城市功能的協(xié)調發(fā)展，社會整體效益的提升。深圳作為了一個年輕的城市，面臨的主要問題不是物質形態(tài)的老化，更多的是因快速城市化帶來的功能性和結構性的衰退而引發(fā)的城市更新。據(jù)調查統(tǒng)計，全市當前需要進行城市更新的總用地面積超過200平方公里，涉及城中村、舊工業(yè)區(qū)、舊居住區(qū)、舊商住混合區(qū)等多種類型。

　　目前深圳的城市更新不僅肩負著解決市民的居住環(huán)境改善、城市面貌美化的使命，更是實現(xiàn)城市轉型和持續(xù)發(fā)展的突破口，也是應對當前國際國內市場競爭日益激烈形勢下的重要城市戰(zhàn)略。

　　同時，《綱要》的及時出臺也為深圳城市更新創(chuàng)造了契機，為深圳在研究和完善城市更新的體制機制方面先試先行提供了更加寬松的政策環(huán)境。在內外雙重機遇的觸動下，城市更新成為當前解決城市問題、實現(xiàn)城市發(fā)展目標的重要途徑。

　　2 深圳城市更新的實踐與探索

　　深圳的城市更新伴隨著深圳城市發(fā)展大致經(jīng)歷了三個階段。

　　2.1第一階段：城市更新的前奏（80年代初～90年底初）

　　從1980年深圳經(jīng)濟特區(qū)成立，依靠鄰近香港，為口岸過往提供服務型商業(yè)和“外引內聯(lián)”等形式建立“三來一補”工業(yè)，憑借港澳海外投資，交通運輸、商業(yè)和房地產(chǎn)迅速崛起，羅湖口岸和南山蛇口地區(qū)建設加快，政府主要投資于道路和大型基礎設施建設，大多是新地開發(fā)，基本不涉及城市更新，只有小部分村民自發(fā)性的小規(guī)模拆舊建新。

　　2.2第二階段：城市更新的初期（90年代初～本世紀初）

　　進入90年代以后，深圳經(jīng)濟保持高速增長的勢頭，城市格局逐漸明顯，土地價值攀升。由于大量外來務工的輸入，使“廉租房”的需求旺盛，舊村股份公司和村民紛紛自建住宅出租，獲取租金收益，“城中村”現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　同時，隨著城市空間結構的日益完善，以市場為動力的企業(yè)自發(fā)式更新正悄悄發(fā)展，八卦嶺工業(yè)區(qū)、上步工業(yè)區(qū)一批地處城市邊緣的工業(yè)區(qū)，憑借城市拓展的區(qū)位變化，依托原有工業(yè)逐步發(fā)展以服裝、電子為特色的商貿區(qū)，呈現(xiàn)一片繁榮景象。政府也嘗試引導局部地區(qū)的改造更新，但由于缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，改造并未取得預想的效果。