房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)已經(jīng)明確

　　首先,長(zhǎng)周期因素將牽引房地產(chǎn)周期發(fā)生轉(zhuǎn)折。從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,當(dāng)人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化等影響房地產(chǎn)的長(zhǎng)周期因素出現(xiàn)拐點(diǎn)后,將沿著市場(chǎng)需求、市場(chǎng)預(yù)期、市場(chǎng)趨勢(shì)的路徑對(duì)房地產(chǎn)周期產(chǎn)生深刻的影響。2010-2015年是中國(guó)人口結(jié)構(gòu)以及城鎮(zhèn)化的拐點(diǎn)發(fā)生的密集期,勞動(dòng)力人口、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)周期歷史上出現(xiàn)向下拐點(diǎn)。根據(jù)Wind《土地大全》提供的國(guó)內(nèi)40大城市2008年1月-2014年7月期間住宅用地的出讓統(tǒng)計(jì),我們按目前大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從拿地到首期平均約8個(gè)月開(kāi)盤(pán)速度,按8、14、20月的整幅地塊推盤(pán)周期滾動(dòng)計(jì)算,測(cè)算結(jié)果表明,從現(xiàn)在直至2016年初國(guó)內(nèi)新宅潛在供應(yīng)量將始終對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成較為明顯的抑制。

　　其次,供給彈性加大形成房地產(chǎn)“弱平衡”長(zhǎng)期格局。長(zhǎng)達(dá)十余年的景氣周期促進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。為應(yīng)對(duì)旺盛市場(chǎng)需求、開(kāi)發(fā)成本和政策調(diào)控的快速變動(dòng),大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商前瞻性的土地儲(chǔ)備充足,產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)能力與生產(chǎn)效率不斷提升,商業(yè)模式也從最初的“囤地增值”過(guò)渡到“高周轉(zhuǎn)盈利”,市場(chǎng)供給彈性大大增強(qiáng):按統(tǒng)計(jì),龍頭房地產(chǎn)企業(yè)如碧桂園、龍湖地產(chǎn)和綠地集團(tuán)等2013年從拿地到開(kāi)盤(pán)的平均速度為8個(gè)月,相比2010年縮短了約一倍——在房地產(chǎn)需求趨弱的背景下,房地產(chǎn)供過(guò)于求的壓力將長(zhǎng)期存在,高供應(yīng)彈性意味著市場(chǎng)需求將得到及時(shí)、足額滿足,維持“弱平衡”市場(chǎng)格局將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)。

　　第三,區(qū)域板塊出現(xiàn)分化,部分三線城市價(jià)格難以維持。(1)部分城市人口呈現(xiàn)流出趨勢(shì),價(jià)格已體現(xiàn)預(yù)期轉(zhuǎn)變。2010年后城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)放緩,城市間的不均衡尤為突出:省會(huì)城市中已有南寧和長(zhǎng)春2012年相對(duì)于2010年人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),說(shuō)明人口有較明顯的流出;沈陽(yáng)、南京等8個(gè)省會(huì)城市兩年的人口增長(zhǎng)率低于3%,說(shuō)明人口的凈流入已較少;統(tǒng)計(jì)的64個(gè)三線城市普遍人口增速在10%以?xún)?nèi),有齊齊哈爾、徐州等15個(gè)人口增速為負(fù),只有舟山、蕪湖等10個(gè)城市人口增速在10%以上,說(shuō)明多數(shù)三線城市對(duì)外來(lái)人口吸引力已較弱。在2010-2012年期間,全國(guó)房地產(chǎn)平均價(jià)格上漲約10%的背景下,人口增速為負(fù)的15個(gè)三線城市中:蚌埠、開(kāi)封、十堰、韶關(guān)、茂名、南通等6個(gè)城市以及人口負(fù)增長(zhǎng)的省會(huì)城市南寧房?jī)r(jià)已出現(xiàn)逆勢(shì)下跌,房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)變與分化已提前出現(xiàn)。二三線城市人口城鎮(zhèn)化步伐大幅放緩甚至出現(xiàn)倒退,以至于對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求也相應(yīng)減少。(2)二三線城市庫(kù)存量大價(jià)格跌勢(shì)已現(xiàn),一線城市庫(kù)存少尚可維持。在城鎮(zhèn)化預(yù)期下,開(kāi)發(fā)商在2010-2012年期間新建房屋量大,部分地區(qū)供應(yīng)量過(guò)大而需求不足,庫(kù)存量大幅增加。(3)房?jī)r(jià)收入比和人口密度體現(xiàn)長(zhǎng)期價(jià)格趨勢(shì)。在地產(chǎn)投資需求趨弱,買(mǎi)房者以自住性需求為主后,收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響會(huì)逐漸體現(xiàn)出來(lái),美國(guó)從二戰(zhàn)后至2000年中產(chǎn)階級(jí)收入變化與房?jī)r(jià)一直體現(xiàn)為明顯正相關(guān)性。

　　通過(guò)比較國(guó)內(nèi)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比,我們發(fā)現(xiàn)一線城市普遍較高,這與東京紐約等國(guó)際大都市房?jī)r(jià)收入比高于該國(guó)其他城市的情況一致;二線城市中杭州、廈門(mén)、福州、海口等也較高,其人口密度、建成區(qū)可建商品房面積以及資本吸引力等成為房?jī)r(jià)收入比偏高的主要因素;三線城市中三亞、溫州房?jī)r(jià)收入比畸高,與當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際可承受能力形成較大差距。

　　在基本為自住性需求時(shí),人口密度決定房?jī)r(jià),當(dāng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下的投資成為重要需求時(shí),資本決定了房?jī)r(jià)的走勢(shì)。東京、紐約等地房?jī)r(jià)明顯高于日本和美國(guó)其他地區(qū),這是因?yàn)檫@些地區(qū)無(wú)論人口密度還是資本充裕度都高于其他地區(qū),中國(guó)的房?jī)r(jià)情形也基本符合這個(gè)規(guī)律。