影響中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)周期的人口和城鎮(zhèn)化兩個(gè)主要因素在2010年-2015年出現(xiàn)拐點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)周期向下路徑明確:其一,我們按目前40大城市2008年-2014年7月住宅用地的出讓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),結(jié)合目前開(kāi)發(fā)商推盤(pán)速度推算中期房地產(chǎn)潛在供應(yīng)量,預(yù)計(jì)新宅潛在供應(yīng)量保持高供給趨勢(shì)將持續(xù)至2016年初,“弱平衡”的市場(chǎng)格局將成為新常態(tài);其二,雖然,外來(lái)農(nóng)民工構(gòu)成三分之一的城市常住人口并產(chǎn)生了實(shí)際的居住需要,但這種“居住需要”轉(zhuǎn)換成城市住宅有效需求的比例極低,其置業(yè)需要很難轉(zhuǎn)換為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“有效需求”。

　　人口和城鎮(zhèn)化因素的支撐力度減弱

　　第一,人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐力度減弱。

　　從人口增速看,人口數(shù)量與年齡結(jié)構(gòu)變化是驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)長(zhǎng)期因素。中國(guó)人口自二戰(zhàn)后呈現(xiàn)高增長(zhǎng)趨勢(shì),并有兩次人口出生高峰期1970年代初和1980年代中后期。1990年后人口增速已經(jīng)下降到1.5%以下,目前人口增速為0.5%左右,預(yù)計(jì)未來(lái)人口增速仍會(huì)下降。聯(lián)合國(guó)2013年發(fā)布的《世界人口展望:2012年修訂版》預(yù)測(cè),中國(guó)人口將在2030年達(dá)到頂峰14.5億人,然后逐漸下滑。1970年代初和1980年代中后期的人口高峰帶來(lái)了1985-2010年勞動(dòng)力的增長(zhǎng),同時(shí)也帶來(lái)了房地產(chǎn)“剛需”的增加。2010年,15-64歲人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到74.5%的峰值,隨后開(kāi)始下降,到2013年這個(gè)比例下降到72.8%,人口老齡化趨勢(shì)顯現(xiàn),65歲以上買(mǎi)房需求較薄弱的群體占比逐年增加。

　　另外,年新婚對(duì)數(shù)從2015年開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng),商品房剛需下降。結(jié)婚置業(yè)是商品房需求的主要構(gòu)成之一。從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看,我國(guó)20-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢(shì)。1980年代后實(shí)行的計(jì)劃生育政策使中國(guó)人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化——按聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè),預(yù)計(jì)到2015年后我國(guó)20-39歲的人數(shù)會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),負(fù)增長(zhǎng)周期長(zhǎng)達(dá)15年以上;結(jié)合民政局公布的歷年新結(jié)婚對(duì)數(shù)的數(shù)據(jù),我們預(yù)計(jì)全國(guó)新結(jié)婚對(duì)數(shù)將從2013年的1350萬(wàn)對(duì),逐年下滑至2020年的800萬(wàn)對(duì),年均增速為-7%,可見(jiàn)未來(lái)5年結(jié)婚置業(yè)剛需下滑。

　　第二,城鎮(zhèn)化對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響減弱。

　　中國(guó)城鎮(zhèn)化高速增長(zhǎng)期已經(jīng)過(guò)去。2013年,中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到53.7%,相當(dāng)于日本1950年代水平;2005-2013年年均城鎮(zhèn)化率速度1.3%,城鎮(zhèn)人口年均增速達(dá)到3.3%,與日本1960年代接近。雖然與日本美國(guó)等城鎮(zhèn)化水平在80%以上的發(fā)達(dá)國(guó)家相比,我國(guó)的城鎮(zhèn)化潛力還很大,但是就目前人口結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)形式來(lái)看,未來(lái)的城鎮(zhèn)化速度以及城鎮(zhèn)人口增速都會(huì)明顯下降。主要原因:首先,從靜態(tài)看,我國(guó)城鎮(zhèn)化潛力達(dá)不到歐美的水平(80%)。若不考慮老齡人口死亡后分母變化,中國(guó)的城鎮(zhèn)化率最高值可能最多達(dá)到65%左右。其次,從動(dòng)態(tài)看,以目前中國(guó)農(nóng)村的人口結(jié)構(gòu)和生育率,未來(lái)的年輕一代補(bǔ)給速度會(huì)放慢,若40歲以上農(nóng)民工到年老時(shí)沒(méi)有安居在城市回到農(nóng)村的話,則城市化速度會(huì)快速趨緩。再次,從就業(yè)市場(chǎng)來(lái)看,隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩,城鎮(zhèn)吸納就業(yè)和接受人口轉(zhuǎn)移空間逐漸收窄。因此預(yù)期農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城的速度也將放慢。

　　人口流動(dòng)地區(qū)間差異較大,部分城市已出現(xiàn)人口外流。2008-2012年是城鎮(zhèn)化加速的階段,城鎮(zhèn)化率從45.9%上升到52.6%,年平均上升1.7%。但城市人口流動(dòng)已經(jīng)出現(xiàn)了差異。由于沒(méi)有三線城市城鎮(zhèn)化數(shù)據(jù),我們采用各城市的全市人口來(lái)測(cè)算。分別比較一線、二線和三線城市在2008-2010和2010-2012年兩個(gè)時(shí)間段內(nèi)常住人口增加的絕對(duì)值,一線和二線都在大幅減少,三線略有增加,說(shuō)明2010-2012年的兩年內(nèi)相對(duì)2010年前兩年一線二線流入在減緩(這可能跟一線二線的戶(hù)籍控制有關(guān))。但如果看2012年相對(duì)2011年的常住人口增加絕對(duì)值,三類(lèi)城市增加值都減少,說(shuō)明2012年后三類(lèi)城市流入人口的增加速度都在趨緩。

　　總體來(lái)說(shuō),我們對(duì)中國(guó)未來(lái)城鎮(zhèn)化在判斷是:1,農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移總量已較為有限,人口城鎮(zhèn)化率到達(dá)65%左右后趨于平緩甚至有輕微的下降,此后城鎮(zhèn)化率的進(jìn)一步提高需借助分子、分母的共同變化(定居城市的外來(lái)人口結(jié)婚生子、滯留農(nóng)村的老年人口自然死亡)來(lái)實(shí)現(xiàn),這是一個(gè)長(zhǎng)期、被動(dòng)的過(guò)程;總之,農(nóng)民工帶來(lái)人口紅利即將消失,城鎮(zhèn)化的速率將減緩。2,城市分化將逐步加大,不同經(jīng)濟(jì)圈的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和重新定位決定著地區(qū)城鎮(zhèn)化水平,缺乏經(jīng)濟(jì)吸引力的城市不僅難以吸引外地流動(dòng)人口,甚至本地人口都將有外流趨勢(shì)。

　　第三,城鎮(zhèn)低收入群體的置業(yè)需求難以轉(zhuǎn)化為有效的住房購(gòu)買(mǎi)力。

　　外出農(nóng)民工財(cái)富積累速度慢,短期內(nèi)其置業(yè)需求難以轉(zhuǎn)化為有效購(gòu)買(mǎi)力。農(nóng)民工收入較低,在直轄市平均月收入2500元多,在縣級(jí)市和建制鎮(zhèn)的月收入只在2000元左右;而近幾年城市房?jī)r(jià)升至高位,農(nóng)民工對(duì)住宅的購(gòu)買(mǎi)力較低,這也和農(nóng)民工在務(wù)工地購(gòu)房的比例在這幾年下降的情況比較符合。