城鎮(zhèn)化是人類社會發(fā)展、進(jìn)步、文明的歷史過程，有其自身的規(guī)律。1979年美國城市地理學(xué)家諾瑟姆提出的“s曲線”（諾瑟姆曲線），大體上反映出城鎮(zhèn)化推進(jìn)的規(guī)律性特征（圖1），即發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化都經(jīng)歷過類似的正弦波曲線上升的過程，其中有兩個拐點：30%和70%。城鎮(zhèn)化率低于30%時，曲線平緩，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，農(nóng)業(yè)釋放的富余勞動力和城鎮(zhèn)提供的就業(yè)機(jī)會相對有限，是城鎮(zhèn)化緩慢發(fā)展的初級階段；城鎮(zhèn)化率超過30%后，曲線變陡，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段，處于工業(yè)化社會，農(nóng)村大量轉(zhuǎn)移人口進(jìn)入城市，是城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)的時期；城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%后，曲線又趨平緩，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，城鎮(zhèn)人口比重增長又趨緩慢，進(jìn)入后工業(yè)社會。

　　改革開放以來，伴隨著工業(yè)進(jìn)程的加速，我國城鎮(zhèn)化經(jīng)歷了一個起點低、速度快的發(fā)展過程。1978年至2013年，城鎮(zhèn)常住人口由1.7億人增加到7.3億人，城鎮(zhèn)化率由17.9%提升到53.7%，年均提高1.02個百分點。規(guī)劃到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)60%，戶籍城鎮(zhèn)化率為45%。

　　中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程顯示出政府強(qiáng)勢的調(diào)控作用，這使我們沒有走類似日本和韓國那樣大城市主導(dǎo)、大城市首位度奇高的高度集約型的城鎮(zhèn)化道路；避免了像拉美和加勒比地區(qū)那種過快、過度超前的城鎮(zhèn)化和低收入者住居的“貧民窟化”；也沒有像美國那樣，過分分散布局、低密度蔓延式擴(kuò)張，過度依賴私人汽車機(jī)動出行所造成的土地、資源能源的巨大浪費。中國的城鎮(zhèn)化總體呈現(xiàn)出一種正態(tài)效應(yīng)，對吸納農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移、提高生產(chǎn)要素配置效率、擴(kuò)大內(nèi)需、推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長、促進(jìn)社會結(jié)構(gòu)變革、改善人民生活等，取得了舉世矚目的成就。

　　中國的城鎮(zhèn)化具有世界意義，引起國際上的高度關(guān)注，以致于有國外學(xué)者將中國城鎮(zhèn)化與美國的高科技發(fā)展一起稱之為“21世紀(jì)對世界影響最大的兩件事”。

　　當(dāng)然，30多年來的中國城鎮(zhèn)化建設(shè)，也積累了一些不容忽視的問題和不足，出現(xiàn)了一些突出的矛盾和難題，所以，城鎮(zhèn)化未來之路，必須轉(zhuǎn)型發(fā)展。2013年12月，中央召開了城鎮(zhèn)化工作會議，提出推進(jìn)城鎮(zhèn)化六方面的主要任務(wù)，2014年3月，又公布了“國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃”（2014～2020年），這是宏觀性、戰(zhàn)略性、基礎(chǔ)性規(guī)劃，是中央和國務(wù)院對城鎮(zhèn)化工作的重大部署，認(rèn)真貫徹好會議精神，全面實施好“規(guī)劃”，我們就會走出一條有中國特色的新型城鎮(zhèn)化道路。新型城鎮(zhèn)化有別于我們已經(jīng)走過的城鎮(zhèn)化道路，是“中國城鎮(zhèn)化”的升級版，它也將對城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域產(chǎn)生深刻的影響。

　　新型城鎮(zhèn)化，不能只化勞動力不化家庭，要實現(xiàn)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的市民化。

　　2013年末，大陸總?cè)丝跀?shù)為13.6億人。2014年5月公布的《中國家庭發(fā)展報告》稱，大陸共有4.3億戶家庭。家庭是人口的載體、社會的細(xì)胞。這些人口和家庭分布在社會的兩翼，一翼是城鎮(zhèn)，一翼是農(nóng)村。城鎮(zhèn)的7.3億人，又分戶籍人口（4.9億人）和非戶籍常住人口（2.4億人），戶籍人口中有就業(yè)人員3.8億人和撫養(yǎng)人口1.1億人，他們共同組成了城鎮(zhèn)的家庭；而農(nóng)村家庭則是由城鎮(zhèn)中非戶籍常住人口（農(nóng)民工）和農(nóng)村中的勞動力及農(nóng)村撫養(yǎng)人口所組成，所以進(jìn)了城的農(nóng)民工其家庭仍在農(nóng)村（圖2）。

　　這就帶來了一系列的問題：首先，農(nóng)村家庭被解構(gòu)，產(chǎn)生了留守老人、留守兒童等特殊群體，帶來了一系列社會問題，是不和諧、不穩(wěn)定的因素之一。其次，進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民即使被常住化了，由于政策、制度的原因，他們并沒有享受市民權(quán)益，是不完全的城市人口，是不公平、不可持續(xù)的，負(fù)面影響越來越顯化。再其次，大量人口季節(jié)性的鐘擺式流動，要付出巨大的出行成本，會對交通系統(tǒng)造成瞬時性沖擊，不利于長期穩(wěn)定運行；此外，流動人口逐漸納入住房保障范圍后，其家庭仍在農(nóng)村，實際上要用兩套生活設(shè)施服務(wù)一個家庭，造成了資源的浪費。最后，農(nóng)村大量青壯年外出，老人留守，若干年后農(nóng)民工的年長者也返回農(nóng)村，必將造成農(nóng)村老齡化要快于城市，農(nóng)村養(yǎng)老問題便會凸顯出來。解決這些問題的關(guān)鍵是推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，有效推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化，推進(jìn)戶籍制度改革，讓符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，讓他們享有城鎮(zhèn)的基本公共服務(wù)。

　　具體講，就是今后一個時期，應(yīng)著重解決好“三個1億人”的問題：促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化，這“三個1億人”，對我們的城市規(guī)劃和房地產(chǎn)業(yè)提出了新的任務(wù)和要求，必將影響到城鎮(zhèn)規(guī)模、布局、生態(tài)、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等諸多環(huán)節(jié)。以住房為例，2013年城鎮(zhèn)人均住房面積為32.9平方米，將來還會有一定的提高，即使按目前人均約33平方米計算，1億人也需要33億平方米的住宅，每年要建5億平方米左右。棚戶區(qū)和城中村改造，大體上也是這樣的規(guī)模。這就要求我們必須更新觀念、堅持創(chuàng)新、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、科學(xué)規(guī)劃、因地制宜、合理布局、節(jié)約用地、提高質(zhì)量，做到事前控制、有序開發(fā)、高水平地建設(shè)，這樣才能更好地解決三個1億人的住房問題。