二、合理房?jī)r(jià)

　　下面談一個(gè)敏感的問(wèn)題，就是合理的房?jī)r(jià)，這個(gè)問(wèn)題爭(zhēng)議了很久。

　　我們回顧一下，從2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)一直到現(xiàn)在1—5月份，我們的平均房?jī)r(jià)漲幅，這是非常宏觀的計(jì)算，就是拿銷售額/銷售面積，兩翼因素對(duì)應(yīng)的就是價(jià)格，包括了全國(guó)，包括了各種各樣的商品房和商業(yè)地產(chǎn)，真正進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)和下跌的就是-4%，然后就是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，一下子從-4變成了21.3%，相當(dāng)大的房?jī)r(jià)的漲幅，然后就開始調(diào)控，2010年是7.2%，去年是6.7%，1—5月份是3.8%，增幅從21.3%下降到3.8%，增幅下降相當(dāng)?shù)亩?，但是從房?jī)r(jià)的漲幅來(lái)說(shuō)還是在正值，基本上跟我們的CPI靠近的，大概是這樣的數(shù)字，這是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布出來(lái)的情況，應(yīng)該說(shuō)調(diào)控使?jié)q幅齊降了18%，調(diào)控是非常有效的。

　　70個(gè)大中城市的環(huán)比，持平的開始增加了，而且開始低下來(lái)了，上漲是在6月份，下降不也不見得增加，因此我認(rèn)為連續(xù)四個(gè)月就差不多穩(wěn)定了。

　　環(huán)比情況，6月份住宅價(jià)格開始筑底，態(tài)勢(shì)是有漲有跌，5月份下跌，6月上漲0.05%，5月從1.53%不斷的下降，10大城市環(huán)比是上漲，但是同比是下降的，這種情況有漲有下跌還會(huì)交叉持續(xù)出現(xiàn)。

　　百城環(huán)比上漲0.88%，說(shuō)明筑底態(tài)勢(shì)是明顯的。

　　房?jī)r(jià)的合理期待

　　我是這樣認(rèn)為的，房?jī)r(jià)快速上漲被遏制了，筑底趨勢(shì)明顯了?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)快速上漲被遏制了，但是合理房?jī)r(jià)的合理時(shí)代，我想說(shuō)說(shuō)這個(gè)事。大家看房?jī)r(jià)的收入比，無(wú)非是房?jī)r(jià)和收入的比值，這兩個(gè)比值來(lái)講，房?jī)r(jià)跌一倍，或者是收入上漲一倍，對(duì)收入的影響是不是不一樣的。按照國(guó)際上認(rèn)同的合理區(qū)間是5.7倍。收入不變，房?jī)r(jià)下跌，多個(gè)城市對(duì)房?jī)r(jià)下降的期待值是50%，前端時(shí)間不斷的說(shuō)50%，合理房?jī)r(jià)等等算了很多，可惜沒(méi)有發(fā)生這樣的情況，剛才說(shuō)了，根本不是一個(gè)事，而是下降一點(diǎn)幾，而不是50%，十大城市下跌也不過(guò)是二點(diǎn)幾。大家不要忽略一個(gè)問(wèn)題，就是價(jià)格壓縮不下去的，包括土地價(jià)格、稅費(fèi)等等，還有成本的問(wèn)題，當(dāng)價(jià)格低于底板的時(shí)候，就會(huì)虧損，可以讓它虧損，虧損以后就資不抵債，就會(huì)破產(chǎn)，破產(chǎn)后銀行收購(gòu)，銀行收購(gòu)這個(gè)點(diǎn)上可以達(dá)到50%的折價(jià)，之后拍賣，美國(guó)和日本都是這樣的，這個(gè)時(shí)候達(dá)到50%，都發(fā)生過(guò)，中國(guó)不會(huì)發(fā)生的，就50%銀行拍賣是否可以。如果中國(guó)房地產(chǎn)也走這條路，最先倒下的不是房地產(chǎn)商，當(dāng)前上游的鋼材，下游的裝修都出現(xiàn)了30%的跌幅，中國(guó)經(jīng)濟(jì)難以承受這種硬著陸，因此不會(huì)發(fā)生，我認(rèn)為不會(huì)發(fā)生50%的硬著陸。我們放棄行業(yè)下降50%，前端時(shí)間說(shuō)收入倍增，也可以使房?jī)r(jià)合理，兩者是一樣的，牽涉到復(fù)雜的收入制度改革的問(wèn)題，比限購(gòu)要難得多，要將分母提高一倍，不是短期可以做得到的，而是可以合理期待的。我認(rèn)為合理期待是收入比房?jī)r(jià)漲得快就可以了。分子比分母漲得快。

　　高房?jī)r(jià)的推手與調(diào)控的著力點(diǎn)

　　中國(guó)的房?jī)r(jià)涉及到四個(gè)方面，土地銀行開發(fā)商和購(gòu)房者，土地和銀行是不可控的，這次調(diào)控的重點(diǎn)是開發(fā)商和購(gòu)房者，如果我們放棄了前面，只對(duì)后面的兩個(gè)主體進(jìn)行調(diào)控，難以有效的控制房?jī)r(jià)，將推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的原因都?xì)w結(jié)到投資性和投機(jī)性購(gòu)房，我認(rèn)為是因果倒置，投資投機(jī)只是前面土地問(wèn)題和銀行，貨幣政策的一個(gè)結(jié)果，形成了套利空間，而不是原因。

　　這次調(diào)控的結(jié)果，去年很清楚是四個(gè)方面，三個(gè)方面下行，只有銀行利潤(rùn)大幅度上升40%，調(diào)控造成三家上去了，只有一家大賺，這是調(diào)控的目的嗎？炒房炒地出局了，結(jié)果炒錢大五賺一把，去年的高利貸就是這樣的情況，房地產(chǎn)的調(diào)控就是轉(zhuǎn)向金融泡沫，房?jī)r(jià)的大幅度的上升就是供給不充分，長(zhǎng)期的高利率、負(fù)利率等原因。

　　低利率管制與確定的套利機(jī)會(huì)

　　1—4月份房地產(chǎn)出現(xiàn)了大幅度的下滑，這個(gè)情況我剛才已經(jīng)說(shuō)了，這是因?yàn)楹芏虝r(shí)間決定是否要投資，保障房對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)是計(jì)劃性的，之前的行為是市場(chǎng)性的，保障房算起來(lái)一年投資1.4萬(wàn)億元，可以補(bǔ)償房地產(chǎn)的下滑，實(shí)際上是點(diǎn)滴，沒(méi)有辦法應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的突然變化，例如一季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)大幅度的下滑，因此這個(gè)政策是無(wú)法補(bǔ)償市場(chǎng)的急劇下滑，這個(gè)事情值得我們反思的，這兩個(gè)是不能對(duì)沖的，也無(wú)法補(bǔ)償?shù)摹?/p>

　　保障房不應(yīng)該被賦于更多的功能，保民生就是保民生，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的功能太多，就會(huì)形成虛假的經(jīng)濟(jì)成分，什么數(shù)都亂報(bào)，沒(méi)有形成更大的效應(yīng)，而且保障房是保障，不是福利。

　　歐債危機(jī)就是很多問(wèn)題過(guò)渡的保障，不見得經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)了，我們是否要走這樣的發(fā)展道路，1998年取消福利分房是對(duì)的，但是保障房缺席了很多年，不僅僅是根本的問(wèn)題，需要長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策制定。

　　未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)的前程

　　第一條路城鎮(zhèn)化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的第一引擎，房地產(chǎn)與新老城形態(tài)共升。

　　第二條路產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與新興產(chǎn)業(yè)支撐未來(lái)的經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一條道路。

　　第三條路，內(nèi)需消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的比重逐步加大，旅游、養(yǎng)老、餐飲相聯(lián)的地產(chǎn)形態(tài)，這是今后要走的道路。

　　房地產(chǎn)角色的變化由投資拉動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的承載作用，這是今后發(fā)展的道路。

　　房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

　　雙軌制的問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)和城市化并軌的問(wèn)題，新興經(jīng)濟(jì)區(qū)承載產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，旅游服務(wù)養(yǎng)老等等。

　　我認(rèn)為房地產(chǎn)當(dāng)中還有一點(diǎn)，金融體制改革，錢和銀根不能都從銀行出來(lái)，目前的房地產(chǎn)投資基金是非?；钴S的，應(yīng)該是改革的方向。

　　最后，大家不要總是盯著2011年出臺(tái)的限購(gòu)等等問(wèn)題，應(yīng)該盯著新政，應(yīng)該盯著從現(xiàn)在開始到明年房地產(chǎn)還要出臺(tái)哪些新的政策，這才是我們的期待，我們期待房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，謝謝大家。